Konkurenca kodeksov rabe zemljišč za zemljišča, namenjena veleprodajnim kmetijskim trgom, je eden najbolj praktično pomembnih problemov pri načrtovanju rabe zemlji-pri tovrstnih projektih. Razlog je v dejstvu, da je infrastruktura veleprodajnih kmetijskih trgov po naravi zapletena: združuje trgovske platforme, skladiščne-logistične objekte, transportne storitve in storitvene objekte, kar v praksi pogosto vodi do »konkurence« različnih kodeksov rabe zemljišč.
Te informacije je delil dr. prava, častni pravnik Ukrajine, ljudski poslanec VI, VII sklica, član Odbora Vrhovne Rade Ukrajine za agrarno politiko in zemljiške odnose (2012-2014) Volodymyr Pylypenko.
En primer konkurenčnih kodeksov rabe zemljišč je 01.12 (Za postavitev infrastrukture za kmetijske trge na debelo) in 03.07 (Za gradnjo in vzdrževanje trgovskih stavb). Veletržnica skoraj vedno vključuje trgovske paviljone/površine, upravne prostore, storitvene zgradbe, kar včasih lahko povzroči pomotoma dodelitev šifre rabe zemljišča 03.07 ali 03.15 namesto posebne šifre 01.12.
Pri agro-storitvah (oskrba proizvajalcev, oprema, agrokemija, storitvene dejavnosti) je včasih konkurenca med šiframa 01.11 (Za opravljanje storitev v kmetijstvu) in 01.12 (Za postavitev infrastrukture za veleprodajne kmetijske tržnice).
Priporočeni algoritem za premagovanje kolizije kodeksov rabe zemljišč, ki ustreza logiki sodne prakse:
1. Kategorijo zemljišča določite iz lastninskih listin za parcelo in podatkov državnega zemljiškega katastra. Če je kategorija zemljišča kmetijska, je določitev oznake namenske rabe zemljišča za stanovanjska in javna zemljišča brez ustrezne spremembe pravnega režima zemljišča nemogoča. Obstajajo primeri, ko se že oblikovana zemljiška parcela, vključno s tistimi, ki so bile odvzete uporabnikom zemljišč za javne potrebe, prenese na kmetijski trg na debelo. 10. člen ukrajinskega zakona "O veleprodajnih kmetijskih trgih" določa nakup/razlastitev za javne potrebe, postopkovno pa se takšna dejanja izvajajo v skladu s pravili zemljiškega zakonika Ukrajine (členi 146, 149 itd.) In po potrebi (če gre za zasebno lastnino), ob upoštevanju posebnega zakona Ukrajine "O odtujitvi zemljiških parcel, drugih nepremičninskih objektov, ki se nahajajo na njih, ki so v zasebni lasti, za javne potrebe ali razloge družbene nuje.«
V tem primeru gre za situacije, ko se kmetijska zemljišča razlastijo, spremeni pa se le vrsta rabe zemljišča znotraj navedene kategorije. Zato je treba upoštevati lastninske listine prejšnjega uporabnika zemljišč, da se določi pravilna kategorija zemljišč, ki se bodo ohranila po razlastitvi in prenosu na veletrgovino kmetijskih pridelkov.
Zemljiška zakonodaja neposredno veže infrastrukturo kmetijskih veletržnic na kategorijo kmetijskih zemljišč. Tako člen 22 zemljiškega zakonika Ukrajine določa, da kmetijska zemljišča vključujejo tista, ki so predvidena za proizvodnjo kmetijskih proizvodov, za kmetijske znanstvene raziskave in izobraževalne dejavnosti, pa tudi za postavitev ustrezne proizvodne infrastrukture, vključno z infrastrukturo kmetijskih trgov na debelo.
Ta zakonodajna logika je podrobneje opredeljena v Klasifikaciji vrst rabe zemljišč, kjer je v poglavju »Kmetijska zemljišča« ločena raba zemljišč 01.12 – »Za postavitev infrastrukture za kmetijske veletržnice«. Zato je treba z vidika zemljiškopravnega režima postavitev grosistične tržnice (kot infrastrukturnega objekta kmetijskega trga) formalizirati na kmetijskih zemljiščih z določitvijo ustrezne vrste rabe zemljišč (01.12) v dokumentaciji o upravljanju zemljišč in to odražati v informacijah državnega zemljiškega katastra.
2. Iz primarnih dokumentov (sklep/pogodba/državni akt/ureditveni projekt) določite »glavni namen« zagotovitve parcele.
3. Uporabite načelo specialnosti (lex specialis): če je v klasifikatorju določena šifra za vaš primer, jo izberite. Za infrastrukturo veleprodajnih kmetijskih trgov klasifikator neposredno vključuje šifro 01.12.
4. Preveriti skladnost z urbanistično dokumentacijo (funkcionalna cona/lokacijski načrt/celoviti načrt). To je še posebej pomembno, če se zemljišče nahaja znotraj naseljenega območja. Če je funkcionalna cona »agro-logistična/proizvodna/skladiščna/tržna infrastruktura,« je šifra 01.12 neizpodbitna.
5. Ugotovite pravno naravo infrastrukture, ki se nahaja znotraj parcele. Ugotovite, da je projekt/objekt res kmetijska tržnica na debelo, ne trgovski center na drobno. Najmočnejši označevalci: 1) status veletržnice, podeljen v skladu z zakonom (odredba pristojnega organa + potrdilo), če je že pridobljen ali se pridobiva vzporedno; 2) pravila delovanja/poslovni model (trgovinski tok na debelo, kmetijski proizvodi, logistika, zmanjšanje izgub, »infrastruktura kmetijskega trga« kot kompleks). Če prevladuje infrastruktura kmetijske veletrgovine (blagotok + logistika + servis za proizvajalca/kupca), je priporočljivo uporabiti šifro 01.12. Če prevladuje komercialna trgovina (trgovine/paviljoni brez posebne kmetijske »tržne« funkcije), prevlada šifra 03.07 (oziroma šifra 03.10 v prejšnji različici Klasifikatorja).
Šifri 01.12 in 03.07 (prej 03.10) nista »različici iste« namembnosti zemljišča, temveč šifri različnih pravnih režimov, saj je 01.12 neposredno v masivu kmetijskih zemljišč, 03.10 pa opisuje objekte javne/gospodarske infrastrukture.
Zakaj je treba zemljiščem za veletržnice dodeliti šifro 01.12 in kakšna so tveganja uvrstitve takih parcel med zemljišča javne gradnje.
Prvič, v zemljiškem zakoniku Ukrajine je neposredna navedba: infrastruktura kmetijskih trgov na debelo je sestavni del kmetijskih zemljišč. Člen 22 zemljiškega zakonika Ukrajine neposredno vključuje infrastrukturo kmetijskih trgov na debelo v namene, za katere so zagotovljena kmetijska zemljišča. Če je torej objekt v bistvu »grosistična kmetijska tržnica«, je pravilna podlaga za namensko rabo kmetijska zemljišča in ne javna gradnja.
Drugič, prostorski načrt (LUZP) predvideva posebno, ožjo šifro 01.12, ki ima prednost pred splošno »tržno« šifro 03.07 (prej 03.10).
Tretjič, prednostna raba kmetijskih zemljišč za kmetijske namene. Zemljiški zakonik Ukrajine določa prednost zemljišč, primernih za kmetijstvo, in ohranja previdnost pri njihovem dodeljevanju ne za "kmetijske namene." Če je veleprodajni kmetijski trg funkcionalno del kmetijske proizvodne verige (logistika/skladiščenje/primarna predelava itd.), potem se preoblikovanje takih zemljišč v javno gradnjo z dodelitvijo kode 03.07 (prej 03.10) zdi neupravičena odstranitev s kmetijskih zemljišč, kar je v nasprotju s členoma 22, 23 zemljiškega zakonika Ukrajine.
Četrtič, uporaba kode 03.07 (prej 03.10) zahteva strogo upoštevanje zahtev urbanističnega načrtovanja. Tako se stanovanjska in javna zemljišča uporabljajo v skladu z generalnim načrtom in drugo urbanistično dokumentacijo. Za parcele izven naseljenih območij to pogosto pomeni, da brez ustrezne načrtovalske podlage in funkcionalne utemeljitve pristojni/regulatorni organi podvomijo o upravičenosti takšne »urbanistične« rabe.
Pomembno pojasnilo: trenutna različica člena 38 zemljiškega zakonika Ukrajine oblikuje koncept stanovanjskih in javnih zemljišč funkcionalno, brez neposredne povezave "samo znotraj naseljenih območij." Če pa se je prenos zemljišča na kmetijski trg na debelo zgodil pred 17.06.2020 (pred spremembami člena 38 zemljiškega zakonika Ukrajine), potem je to zemljišče nemogoče opredeliti kot javno gradnjo.
V naseljenih območjih ni nobenih regulativnih prepovedi za lokacijo zemljišča z vrsto rabe zemljišča 01.12 "Za postavitev infrastrukture za kmetijske trge na debelo" - pod pogojem, da so izpolnjene zahteve za funkcionalni namen ozemlja (urbanistična dokumentacija) in pravilna določitev rabe zemljišča. Zakon Ukrajine "O veleprodajnih kmetijskih trgih" določa, da lokacije kmetijske infrastrukture določi pooblaščeni centralni organ "na ustreznem ozemlju" na podlagi ekonomske smotrnosti (brez pridržka "samo zunaj naseljenih območij").
Prav tako ni splošne zakonodajne prepovedi dodeljevanja kode 03.07 samo zemljiškim parcelam znotraj naseljenih območij. Od leta 2020 opredelitev stanovanjskih in javnih zemljišč v zemljiškem zakoniku Ukrajine ni vezana izključno na naseljena območja, ampak je opisana skozi funkcionalno rabo (umestitev stanovanjskih stavb, javnih zgradb in objektov itd.).
Sklepi
Prisotnost posebnega pravnega režima za veleprodajne kmetijske trge ne odpravlja glavnega problema – razdrobljenosti zemljiškopravne ureditve, ki ustvarja »konkurenco« kodeksov rabe zemljišč in posledično povečana konfliktna in regulativna tveganja za kmetijska podjetja.
Obenem, glede na opisano zakonodajno logiko, povečano varstvo kmetijskih zemljišč in namero države, da zagotovi njihovo rabo predvsem v kmetijske namene, veletržnice po zakonsko določenem postopku pridobivajo zemljišča s posebnim namenom, in sicer za postavitev infrastrukture za kmetijske veletržnice. Zato se pripadajočim parcelam v tem primeru lahko dodeli šifra rabe 01.12 kot edina možna in ustrezna dejanski šifri rabe.
V praktični razsežnosti bi se morala določitev »pravilne« ureditve namenske rabe zemljišč bolj kot na formalnih oznakah posameznih objektov (paviljoni, trgovski prostori), ki so le elementi kompleksne infrastrukture kmetijskega trga, opirati na primarne dokumente o oblikovanju parcel, dejansko prevladujočo funkcijo infrastrukture in urbanistične omejitve (funkcionalne cone). Kakovostna pravna kontrola dokumentov pri formalizaciji zemljiških pravic za veletrgovino kmetijskih pridelkov zagotavlja ključne vidike – predvidljivost izvedbe infrastrukturnih projektov, zaščito investicij ter minimiziranje tveganj sodnih sporov in kazenskega pregona.
