Eno ključnih vprašanj je določitev izhodiščne višine letne najemnine. Zakon izrecno prepoveduje njegovo določanje pod najnižjo mejo, ki jo določi država. Za kmetijska zemljišča je ta kazalnik najmanj 7 % normativne denarne ocene (NMV).
Neupoštevanje te zahteve lahko povzroči dvom o zakonitosti izvedenih dražb in postane razlog za izpodbijanje njihovih rezultatov. V skladu z določbami davčnega zakonika Ukrajine je treba izhodiščno ceno na dražbi zemljišč oblikovati ob upoštevanju določenih omejitev, pri čemer je osnova normativna denarna ocena parcele.
Glavna pravila so naslednja:
– Splošni pristop: letna zakupnina ne sme biti nižja od zneska zemljiškega davka, določenega za posamezno kategorijo zemljišča;
– Za kmetijska zemljišča: izhodiščna najemnina je določena v višini najmanj 7 % NMV;
– Najvišji znesek: letna najemnina praviloma ne sme presegati 12 % NMV, v okviru konkurenčnih dražb pa se lahko končna vrednost poveča glede na povpraševanje udeležencev.
Če organizator dražbe (zlasti lokalna samouprava) določi izhodiščno stopnjo pod zakonsko določenim minimumom, lahko to povzroči številne pravne posledice:
– Ugotavljanje kršitev organov državnega finančnega nadzora in nesprejemanje proračunskih prihodkov;
– sodno izpodbijanje rezultatov zemljiških dražb;
– Tveganje priznanja najemne pogodbe kot neskladne z zakonskimi zahtevami.
Da bi se izognili pravnim tveganjem, je pred objavo dražbe vredno:
– Preverjanje ustreznosti NMV – ta kazalnik je osnova za pravilen izračun izklicne cene;
– Analiza odločitev lokalnega sveta, saj lahko skupnost določi povišane najemnine za določene kategorije zemljišč;
– Upoštevanje mehanizma indeksacije, saj se najemnina letno usklajuje glede na uradni indeks inflacije.
Pravilno določena izhodiščna cena ni le skladnost z zakonodajo, ampak tudi pravo orodje za zagotavljanje stabilnih prihodkov v lokalni proračun in učinkovito gospodarjenje z zemljiškimi viri občine.
