Tu je 5 najpogostejših napak, s katerimi se redno srečujemo v praksi:
1. Dogovor o predolgi najemni dobi
15-20 let se morda zdi "stabilnih", v resnici pa je to izguba prožnosti.
V tem času:
– trg se spreminja
– se poveča vrednost najema
– pojavijo se ugodnejši najemniki
Optimalno: vključite možnost pregleda terminov ali izberite krajši termin.
2. Samodejno podaljšanje pogodbe
To je eden najnevarnejših pogojev, saj se pogodba samodejno podaljša za isto obdobje in pod enakimi pogoji, če ne oddate vloge za zavrnitev.
Težava: večina najemodajalcev sploh ne ve, da je treba nekaj vložiti v državni register pravic na nepremičninah.
Rezultat: "podaljšali" ste pogodbo, ne da bi se tega sploh zavedali.
3. Pomanjkanje indeksacije najemnin
Fiksni znesek je videti privlačen šele danes, a po nekaj letih:
– inflacija »požre« prihodke
– tržna najemnina je bistveno višja
– vaša pogodba ostaja na starih številkah
Pomembno je, da ima pogodba jasno indeksacijsko formulo (inflacija ali normativno denarno vrednotenje).
4. Pomanjkanje možnosti predčasne odpovedi pogodbe
V praksi obstajajo situacije, ko pogodba ne vsebuje jasnih razlogov za odpoved ali pa so oblikovani tako, da jih je skoraj nemogoče izvesti. Posledično je lastnik tudi v primeru sistematičnih kršitev s strani najemnika tako rekoč "vezan" na pogodbo in prisiljen na sodišče.
5. Pomanjkanje omejitev glede podnajema ali dejanske uporabe zemljišča s strani tretjih oseb
V praksi to vodi v situacije, ko zemljišče obdeluje povsem druga oseba, s katero najemodajalec ni v nobenem pogodbenem razmerju. Nadzor nad parcelo se izgubi, vplivanje na dejanskega najemnika pa postane veliko težje.
Skratka, glavna težava ni v posameznih točkah, temveč v celotnem pristopu. Pogodba o najemu zemljišča se pogosto dojema kot formalnost, čeprav je v resnici ključno orodje za upravljanje vašega premoženja. Določa ne le višino dohodka, ampak tudi stopnjo nadzora nad zemljiščem.
Zato je pred podpisom vredno oceniti ne le znesek najemnine, ampak tudi dolgoročne -posledice vsakega pogoja. Kajti napake največkrat postanejo očitne šele takrat, ko jih je mogoče popraviti le z zapletenimi in dolgotrajnimi pravnimi postopki.
